Geklagt hatte ein Vermieter auf Nachzahlung rückständiger Miete. Die Mieterin hatte die Miete monatlich um 50,00 Euro gekürzt. Zur Begründung führte Sie an, dass ihr Balkon durch Taubenkot verunreinigt ist und der Vermieter diese Verunreinigungen weder verhinderte noch für eine Balkonreinigung sorgte.

Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht. In seiner Begründung führt das Gericht aus, dass der Vermieter mangels vertraglicher Vereinbarung nicht dazu verpflichtet sei, Taubenverunreinigungen einer Mietwohnung zu verhindern. Es handle sich hierbei um ein allgemeines Risiko, das nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters falle, da dieser auch keinen Einfluss auf die Tauben habe. 

Ein Mietmangel wegen Taubenkot soll nur dann vorliegen, wenn es sich um extreme Verschmutzungen handelt oder die Verunreinigungen in Gemeinschaftsbereichen auftreten, da der Vermieter verpflichtet ist, diese Bereiche in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und zu reinigen. Für die Reinigung der Wohnung und der dazugehörigen Flächen ist hingegen der Mieter verantwortlich.

Bei Mietmängeln und Mietminderungen empfiehlt es sich vorab anwaltlichen Rat einzuholen. Hierbei ist zunächst zu klären, ob es sich um einen Mietmangel handelt und welche Rechte geltend gemacht werden können. Auch bei Mietminderungen ist Vorsicht geboten, da andernfalls die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug drohen kann.

Bei Mietmängeln und Mietminderungen nehmen Sie gerne Kontakt mit uns in Viersen oder Mönchengladbach auf. Frau Rechtsanwältin Busboom LL.M. berät sie gerne zu Fragen des Mietrechts. 

Der Beitrag Taubenkot auf Balkon stellt keinen Mietmangel dar. erschien zuerst auf PSH-Rechtsanwälte.

Allerdings zeigt sich in der mietrechtlichen Praxis, dass Vermieter oftmals den Eigenbedarf nur vorschieben, um sich unliebsamer Mieter oder Mieter mit Altverträgen zu günstigen Mieten zu entledigen.

Dass der vorgetäuschte Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich ist, zeigt ein aktueller Beschluss des LG Berlin vom 19.07.2023 (Az.: 64 S 260/22): Ein Vermieter hatte das Mietverhältnis aufgrund bestehenden Eigenbedarfs – Bedarfsperson war sein Enkel – gekündigt. Dabei handelte es sich um eine Drei-Zimmer-Wohnung, die zufälligerweise die geringste Miete des ganzen Hauses auswies. Da die Mieterin der Kündigung widerspricht und nicht Auszug, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht. Dieses wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, dass nicht der Bedarf des alleinstehenden Enkels, sondern wirtschaftliche Gründe – die niedrigste Miete – ausschlaggebend für die Kündigung waren. Das Landgericht Berlin bestätigte diese Entscheidung und bewertete die Kündigung ebenfalls als rechtsmissbräuchlich, da die Auswahl der gekündigten Wohnung nicht den Wünschen und Bedürfnissen des Enkels folgte. In dem vorliegenden Fall war es vielmehr so, dass der Vermieter seinen Enkel erst auf die Idee brachte, eine familientaugliche Wohnung zu beziehen, auch wenn allenfalls vage Familiengründungspläne des Enkels bestanden. 

Stellt sich nach einer Kündigung heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der Mieter zudem Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Haben Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Dann sollten Sie darauf achten, ob es konkrete Anhaltspunkte für einen vorgetäuschten Eigenbedarf gibt und wie Sie sich hier zur Wehr setzen können. 

Gerne beraten wir Sie bei einer Eigenbedarfskündigung. Setzen Sie sich hierzu in Verbindung mit uns in Viersen oder Mönchengladbach. Frau Rechtsanwältin Busboom hilft Ihnen gerne in unseren Standorten in Viersen oder Mönchengladbach weiter. 

Der Beitrag Eigenbedarfskündigung – Was tun bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters  erschien zuerst auf PSH-Rechtsanwälte.

Die Gründe, weshalb Mieter ihre Wohnung ganz oder zimmerweise untervermieten möchten, sind vielfältig. Es ist wichtig, als Untermieter seine Rechte zu kennen. Sollten Sie hierzu fragen haben, stehen Ihnen unsere Anwälte für Mietrecht gerne zur Verfügung.

Grundsätzlich spricht auch nichts gegen eine Untervermietung, allerdings muss der Mieter vorher in den meisten Fällen die Genehmigung seines Vermieters einholen (§ 540 BGB).

Egal, ob die ganze Wohnung oder nur ein einzelnes Zimmer untervermietet werden soll: Der Vermieter ist darüber zu informieren, wer einzieht, wie viele Personen einziehen und für wie lange untervermietet wird. Zudem ist dem Vermieter der Grund der Untervermietung mitzuteilen. 

Der Vermieter darf die Untervermietung nicht unbegründet ablehnen, denn der Mieter kann das Recht auf Untervermietung notfalls einklagen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, das nach Abschluss des  Mietvertrages entstanden ist. Als berechtigtes Interesse gilt dabei beispielsweise die Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters oder eine Trennung, die dazu führt, dass der Mieter alleine für die gesamte Miete aufkommen muss. Auch die Aufnahme von Geflüchteten kann nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin (Urt. v. 06.06.2023 – 65 S 39/23) ein berechtigtes Interesse darstellen. 

Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder, Eltern) ist keine Untervermietung und bedarf daher auch keiner Erlaubnis durch den Vermieter. 

Vermietet der Mieter unter, obwohl er hierfür keine Genehmigung erhalten hat, verletzt er seine vertraglichen Pflichten und riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses. Dies gilt es zu vermeiden!

Häufig verlangen Vermieter für die Untervermietung auch einen sogenannten Untermietzuschlag, da bei weiteren Personen in der Wohnung die Nebenkosten steigen könnten. Ob und in welcher Höhe ein solcher Zuschlag zulässig ist, ist regelmäßig eine Sache des Einzelfalls. 

Da es eine Vielzahl an möglichen Problemen geben kann, ist es wichtig als Untermieter seine Rechte zu kennen. Ansonsten kann es im nachhinein zu teuren Rechtsstreiten kommen. Wichtig ist es verschiedene Vertragsbestandteile schriftlich festzuhalten (z.B. Kündigung des Untermietvertrages, Schönheitsreparaturen).

Haben Sie Fragen zur Untervermietung oder zum Untermietzuschlag?

Bei Fragen nehmen Sie gerne Kontakt mit uns in Viersen oder Mönchengladbach auf und fragen Sie Ihren Anwalt für Mietrecht. 

Der Beitrag Untermieter – Welche Rechte bestehen? erschien zuerst auf PSH-Rechtsanwälte.

Geklagt hatte in dem vorliegenden Fall der Vermieter, der nach Mieterauszug Renovierungsarbeiten durchgeführt hatte und anschließend die Erstattung der Renovierungskosten durch seine ehemaligen Mieter forderte. Dabei sah der Mietvertrag folgende Klausel vor: „Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohre, offen liegender Versorgungsleitungen für Wasser und Gas, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von Innen und das Reinigen der Fußböden.“ 

Das Gericht stellte in seiner Entscheidung fest, dass die vereinbarte Klausel nicht hinreichend transparent im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellt der Außenanstrich von Türen und Fenstern keine Schönheitsreparatur da (geschuldet ist nur das Streichen der Fenster von innen), sodass die streitgegenständliche Klausel bei verwendungsgegnerfreundlichem Verständnis über das nach der Rechtsprechung Zulässige hinausgeht.  Das Gericht führt hierzu aus, dass die vermieterseits verwendete Klausel im Zweifel ein dahingehendes Verständnis zuließe, dass die Streicharbeiten sowohl der Außentüren von Innen, zugleich aber auch „der Fenster“, diese also auch von außen, geschuldet seien. 

Diese Entscheidung zeigt erneut, dass sich eine Überprüfung Ihres Mietvertrages durchaus lohnen kann. Sprechen Sie uns hierfür gerne an! 

Der Beitrag <strong>Unzulässigkeit einer AGB-Klausel zu Schönheitsreparaturen</strong> erschien zuerst auf PSH-Rechtsanwälte.